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AirBnb in condominio: no se lo vieta il regolamento

AirBnb in condominio: no se lo vieta il regolamento

Il Condominio può impedire al proprietario di casa di diventare un host di AirBnb? In alcuni casi potrebbe accadere!
Ecco una breve panoramica sulle leggi, regole e tendenze del settore per diventare un perfetto host, anche in condominio.

Condominio e AirBnb: attenzione al regolamento condominiale

Chi vuole affittare il proprio appartamento in condominio usando AirBnb (o altre piattaforme simili come Booking.com, Vrbo.com o Windu.it) deve verificare, innanzitutto, che ciò non sia vietato dal regolamento condominiale. I condomini, infatti, potrebbero infastidirsi dal via vai di estranei nell’edificio o dai possibili rumori notturni, e voler vietare l’home sharing appellandosi al regolamento condominiale. Ma non tutti i regolamenti sono uguali.

Le tipologie di regolamenti condominiali

La legislazione vigente prevede due tipi di regolamento condominiale: il regolamento contrattuale e quello assembleare.

Il regolamento contrattuale

Il regolamento a cui l’host deve fare più attenzione è il primo.

Con questo regolamento, che ha valenza contrattuale, possono essere poste limitazioni all’uso delle parti comuni e, perfino all’uso della singola proprietà esclusiva.

Di solito è predisposto dal proprietario originario dello stabile (cioè il costruttore, nella maggior parte dei casi) e allegato o richiamato nell’atto di acquisto di ogni singola unità. In questo senso, viene accettato da tutti i condomini, al momento del rogito.

Ma il regolamento contrattuale può essere predisposto anche successivamente, con la necessaria accettazione e sottoscrizione da parte di tutti i condomini. Ed ancora, si parla di regolamento contrattuale anche nel caso di decisioni approvate all’unanimità in sede assembleare (anche istitutive di clausole restrittive).

Proprio perché accettato all’unanimità, questo tipo di regolamento può contenere clausole limitative della proprietà, come, ad esempio, il divieto di adibire gli appartamenti ad attività alberghiera o ad uso diverso da quello di abitazione. In queste ipotesi, l’appartamento può essere utilizzato solo a fini residenziali, con esclusione di tutte quelle attività ritenute incompatibili con questa finalità (come, per esempio, affittacamere, B&B, ostelli ecc.).

Queste restrizioni, se contenute in un regolamento contrattuale, devono essere rispettate da tutti i condomini, con alcune eccezioni. Infatti, se un condomino ha acquistato l’immobile senza conoscere questo tipo di clausole, non può essere costretto dagli altri condomini a rispettarle. Questa ipotesi, secondo l’orientamento ormai prevalente dei Giudici, può verificarsi quando nell’atto di acquisto dell’immobile vi sia un generico rinvio al regolamento condominiale, ma senza una precisa indicazione dei vincoli in esso contenuti. Secondo questa tesi, le clausole di questo tipo, limitative della proprietà, sono riconducibili alla categoria delle servitù atipiche. Dunque, per esser fatte valere nei confronti dei successivi acquirenti devono essere trascritte, con il regolamento, nei registri immobiliari (ai sensi dell’art. 2659, comma 1, n. 2 c.c. ed art. 2665 c.c.).

Il regolamento assembleare

Il regolamento assembleare è, invece, quello più comune. E’ approvato dall’assemblea dei condomini con il voto favorevole della maggioranza dei partecipanti che abbiano almeno la metà dei millesimi dell’edificio (art. 1138 c.c.). Per sua natura – in quanto espressione della semplice maggioranza e non della totalità dei condomini – non può porre vincoli all’uso degli appartamenti.

Ciononostante, nella prassi accade che limitazioni al godimento della proprietà privata (come per esempio il divieto di mettere in affitto su AirBnb) vengano introdotte dal condominio per mezzo di delibere assembleari votate a maggioranza semplice.

Si tratta, tuttavia, di delibere nulle. In questo caso, anche se nulle, rimangono vincolanti per tutti i condomini, ma gli interessati potranno impugnarle senza limiti di tempo.

AirBnB in Condominio: locazione ad uso turistico e attività ricettiva extra-alberghiera

In linea generale, l’host che conceda in locazione il proprio appartamento per brevi periodi mette in atto una locazione con finalità turistica.

Il contratto di locazione ad uso turistico (art. 53 Codice del Turismo, D. Lgs. 79/2011, D.L. 50/2017) viene in rilievo quando l’alloggio venga concesso in affitto solamente per finalità turistica. In questi casi, è sempre necessario stipulare un contratto scritto.

Invece, qualora l’host, oltre a concedere in affitto il proprio immobile, metta a disposizione degli inquilini servizi alla persona simili a quelli offerti da un albergo (colazione, pranzo, cena, pulizia dei locali durante il pernottamento degli ospiti, servizio n.c.c., ecc.) esercita attività ricettiva extra-alberghiera.

Comunemente, vengono considerate strutture di questo tipo: le Case Vacanza, gli Affittacamere, le Guest House, i Bed&Breakfast, ecc. Le normativa che regolamenta queste attività è demandata alle Regioni.

La differenza tra la prima e la seconda attività è rilevante per l’host che voglia affittare su AirBnb il proprio appartamento in condominio. E’ difficile, infatti, che un regolamento condominiale vieti la locazione (quantomeno di medio e lungo termine) di un appartamento, in quanto si tratta di una limitazione importante della libertà di disporre del bene. Viceversa, è più comune l’inserimento, nei regolamenti condominiali, di clausole che vietano l’attività alberghiera.

AirBnb in condominio: le regole sugli affitti brevi

L’host deve sempre stipulare con il proprio ospite un contratto scritto.

Se il soggiorno ha una durata inferiore a 30 giorni, è preferibile il contratto di affitto breve (disciplinato dal D.L. 50/2017), che non richiede la registrazione (obbligatoria per le altre tipologie di locazione) e tutti i costi connessi.

I contratti di affitto breve:

  • devono essere stipulati esclusivamente tra privati – che dunque non operano in qualità di impresa;
  • devono avere ad oggetto immobili abitativi ( con categoria catastale da A1 a A11);
  • riguardano un soggiorno che non può durare più di 30 giorni (30 giorni annui per ogni locatario su uno stesso immobile);
  • possono essere stipulati direttamente tra host e ospite oppure per il tramite di intermediari immobiliari, che possono operare anche online;
  • prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali (ma solo al termine di ogni pernottamento).

Comunicazioni obbligatorie

L’host che conclude un affitto breve tramite AirBnb non è obbligato a comunicare i dati dell’ospite all’amministratore di condominio. Questa attività, obbligatoria per aggiornare l’anagrafe condominiale, non sembra infatti applicabile per le locazioni brevi turistiche.

Resta comunque l’obbligo per l’host di comunicare alla Questura le generalità dei propri ospiti entro ventiquattro ore dal loro arrivo.

AirBnb e servizi aggiuntivi negli affitti brevi

Gli unici servizi che possono essere offerti da chi affitta per periodi brevi sono solo quelli legati al godimento dell’immobile (luce, acqua, gas, Wifi gratuito, parcheggio, ecc.) e quelli aggiuntivi di fornitura della biancheria e pulizia dei locali.

AirBnb e adempimenti fiscali legati agli affitti brevi

Le locazioni brevi permettono all’host di scegliere, sul piano delle imposte, se assoggettare il canone di locazione a tassazione IRPEF oppure al regime della cedolare secca.

Questo regime agevolato può essere scelto anche da chi concede in locazione, sempre per brevi periodi, il proprio immobile utilizzando AirBnb (o piattaforme simili).

La Legge di Bilancio 2021 (art. 1, commi 595 e 596 L. 178/2020) ha, tuttavia, previsto una novità. Infatti, a partire dall’anno d’imposta 2021, qualora un host affitti per brevi periodi più di 4 appartamenti, si presume che la sua attività sia esercitata in forma d’impresa. Ciò comporta per l’host l’obbligo di dotarsi di partita IVA e di conformarsi a tutti gli adempimenti di natura contabile e fiscale che ne conseguono. In questo caso, importanti potrebbero essere le ricadute in tema di condominio.

Come visto, il regolamento condominiale potrebbe non consentire all’host l’esercizio di attività assimilabile a quella alberghiera.

Airbnb e banca dati degli affitti

In seguito all’approvazione della Legge di Bilancio 2021 (art. 1, comma 597 che ha modificato l’art. 13- quater della Legge di conversione n. 58/2109 del D.L. 34/2019, c.d. Decreto Crescita 2019) l’host che affitti per brevi periodi deve comunicare l’avvio di una nuova locazione turistica e dotarsi di un codice alfanumerico, definito codice identificativo. Questo serve appunto per identificare, in modo univoco, l’alloggio offerto in locazione. Tutte le strutture dotate di codice entrano a far parte di una banca dati nazionale, istituita presso il Ministero delle politiche agricole alimentari, forestali e del turismo e consultabile dagli enti interessati (tra cui: Agenzia delle Entrate e Comuni).

Non sono ancora chiare le modalità con cui l’host può ottenere questo codice. La materia del turismo è di competenza, per vari aspetti, delle regioni. In mancanza di riferimenti precisi, il locatore può quindi rivolgersi direttamente alla Regione interessata.

Una volta ottenuto, il codice deve essere esposto e pubblicato dall’host (anche su AirBnb o in altre piattaforme), tutte le volte in cui l’alloggio viene commercializzato, pubblicizzato o promosso.

Condominio e Bed&Breakfast

E le attività come Bed&Breakfast? Sono possibili in Condominio?

Anche in questo caso, in buona sostanza, dipende dal regolamento condominiale.

Al riguardo non vi è però un orientamento lineare dei Giudici. In linea generale, dipende dalla natura che si attribuisce a questo tipo di attività (mera locazione per brevi periodi o attività sovrapponibile a quella alberghiera).

Se il regolamento contrattuale condominiale, con specifiche clausole limitative, prevede che la destinazione dell’immobile sia solo ad uso abitativo, l’attività di Bed&Breakfast – svolta in forma d’impresa – potrebbe essere vietata. In questi casi, l’attività in questione è ritenuta affine a quella alberghiera.

Circa l'autore

Martina Cavasin

Laureata all'Università di Padova, avvocato dal 2019 nel campo del diritto civile. Mi occupo di contrattualistica aziendale e rapporti di agenzia, seguendo le imprese clienti in un'ottica interdisciplinare. Da sempre appassionata di Internet e della potenzialità della rete in genere.

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