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Irregolarità urbanistiche dell’immobile: possibile l’esecuzione giudiziale del preliminare?

Irregolarità urbanistiche dell’immobile: possibile l’esecuzione giudiziale del preliminare?

Quale tutela per chi ha stipulato un preliminare di acquisto di un immobile con irregolarità? Potrà rivolgersi al Giudice per ottenere il trasferimento coattivo del bene?

L’immobile con irregolarità urbanistiche non può essere validamente trasferito, perché il titolo abilitativo (estremi della concessione edilizia o del certificato di destinazione urbanistica) deve effettivamente esistere ed il venditore deve farne menzione nell’atto di trasferimento.

Quindi, semaforo rosso al momento del trasferimento, a tutela di interessi di natura pubblicistica riguardanti il rispetto della normativa urbanistica ed edilizia.

Si trovano così, sui due piatti della bilancia, da un lato il contrasto all’abusivismo edilizio e, dall’altro, la necessità di tutelare sicurezza e certezza del traffico giuridico degli immobili.

La normativa è testualmente chiara: negli atti di trasferimento, costituzione o scioglimento della comunione di diritti reali di immobili, costruiti prima del 17 marzo 1985, devono essere indicati gli estremi del permesso di costruire o del permesso in sanatoria, altrimenti detti atti sono nulli (art. 46, co. 1, D.P.R. n. 380/2001 e 40, co.2, L. n. 47/1985).

Irregolarità reale e irregolarità formale

Nonostante questo, si è molto discusso sulla concreta applicazione della normativa. Se, cioè, sia l’irregolarità urbanistica in sé e per sé a rendere il trasferimento nullo oppure se la nullità dell’atto derivi dalla semplice mancanza di menzione del titolo abilitativo, pur in presenza di immobile regolarmente dotatone.

Sul punto, recente ed autorevole giurisprudenza ha chiarito che la nullità in commento è una nullità “testuale”: è la mancanza di menzione nell’atto degli estremi del titolo abilitativo dell’immobile a renderlo nullo, ma il titolo menzionato deve esistere realmente e deve essere riferibile all’immobile oggetto dell’atto (Cass. Civ., SS.UU., 22 marzo 2019, 8230). In altre parole, è la mancanza di menzione del titolo che rende l’atto di trasferimento nullo, ma non è vero il contrario: la semplice esistenza di una dichiarazione riguardante un titolo inesistente, come tale falsa, non potrà certo determinare un atto valido.

Anche il Consiglio Nazionale del Notariato è dello stesso avviso. Delineando il contenuto delle menzioni obbligatorie negli atti di trasferimento, infatti, ed argomentando dal principio di stretta interpretazione delle norme che comminano nullità, ha specificato che l’atto di trasferimento deve ritenersi valido se la dichiarazione sul titolo abilitativo è veridica, reale e riferibile all’immobile che ne forma oggetto (Studio n. 84-2018/P – Le menzioni edilizie ed urbanistiche in tema di circolazione di fabbricati).

Oltre a ciò, a temperare la previsione di legge e confermare questa impostazione c’è la possibilità di “sanatoria” dell’atto. Se, infatti, al di là della mancata menzione, il titolo abilitativo esisteva al momento della stipula dell’atto, quest’ultimo potrà essere confermato, anche da una sola delle parti, mediante un successivo atto contenente la menzione omessa (art. 46, co. 4, D.P.R. n. 380/2001).

Preliminare di vendita di immobile con irregolarità e trasferimento ad opera del giudice 

Veniamo, dunque, all’altro piatto della bilancia: la tutela del promissario acquirente dell’immobile irregolare. Potrà il Giudice trasferire la proprietà con sentenza, anche in assenza di titolo abilitativo?

La risposta è tendenzialmente negativa: la sentenza non può produrre effetti maggiori o diversi di quelli consentiti alle parti nella loro autonomia negoziale, né eludere le norme di legge che la governano. Anzi, la mancanza del titolo abilitativo costituisce vera e propria condizione dell’azione, la cui mancanza è rilevabile dal Giudice, che dovrà dunque rigettare la domanda (Cass. Civ., Ord., 28 agosto 2020, n. 18043).

Ciò nonostante, secondo la stessa impostazione, così come le parti possono porre in essere la “sanatoria” prevista dalla legge, così possono produrre nel corso del giudizio la dichiarazione edilizia e la documentazione attestante la sua veridicità (Cass. Civ., Sent., 5 settembre 2019, n. 22168).

In questo caso, quindi, il Giudice potrà disporre il trasferimento coattivo del bene ai sensi dell’art. 2932 c.c.

Infine, un’importante precisazione: gli immobili costruiti prima del 1 settembre 1967 possono essere trasferiti senza alcuna menzione formale nell’atto del titolo o dei titoli urbanistici che li legittimano, ma sarà necessario dichiararlo in atto.

Circa l'autore

Carlo Baggio

Coordinatore area eCommerce
Laureato all'Università di Padova, avvocato dal 2017, mi sono specializzato con un tirocinio presso la Corte d’Appello di Venezia nelle materie del risarcimento del danno extracontrattuale e delle locazioni. Mi occupo principalmente di diritto di famiglia e delle successioni, oltre a proprietà, comproprietà e condominio.

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