I Non-Fungible Token (o NFT) sono ormai molto conosciuti per l’arte, la musica o il gaming. Tuttavia, solo ora ne stiamo capendo il vero potenziale, che può interessare anche uno strumento tradizionale come il mutuo per acquistare una casa. Infatti, nel futuro del panorama digitale, con ogni probabilità, gli NFT avranno un ruolo determinante nel rilancio del settore immobiliare.

Il ruolo degli NFT nella gestione di un mutuo sarà quello di garanzia del debito. Per fare questo, gli NFT sfruttano i vantaggi della blockchain, portando ad una nuova connotazione del concetto di finanza decentralizzata.

Ma andiamo per gradi e vediamo che cosa sono gli NFT e come si inseriscono all’interno della gestione di un mutuo.

Che cos’è un Non-Fungible Token?

Innanzitutto, iniziamo dando una definizione al concetto di token. I token rappresentano un insieme di informazioni implementati su blockchain. Così facendo forniscono un diritto di proprietà ai detentori del token stesso. Qualsiasi bene o servizio è tokenizzabile (vedi il nostro articolo in proposito), ossia può avere i propri diritti trasformati in token digitale su blockchain. Questo è ciò che abbiamo già visto con opere d’arte, canzoni o videogiochi, e che andremo a vedere con la gestione dei mutui.

I token si dividono in due categorie: “fungible”, ossia fungibili, e “non-fungible”, ossia non fungibili (ne abbiamo parlato in dettaglio in questo articolo).

La fungibilità di un token è comparabile alla fungibilità dell’oro o del denaro. Una certa quantità di denaro (ad esempio una banconota 10 euro) può essere scambiata con analoghe quantità di denaro (un’altra banconota da 10 euro o due banconote da 5) che hanno le stesse caratteristiche e lo stesso valore. Un debito contratto in moneta fungibile può essere dunque ripagato con una stessa quantità di denaro, ma non necessariamente con le stesse banconote ricevute in prestito.

Un Non-Fungible Token è un token che non può essere scambiato per un altro token identico. Un NFT non è identico a qualsiasi altro token dello stesso tipo. Sono degli elementi digitali unici, comparabili all’unicità di un’impronta digitale.

Gli NFT sono registrati sulla blockchain, in modo per certi versi simile alle criptovalute tipo Bitcoin, Dogecoin e Ether. La blockchain immagazzina le informazioni (come i dati dell’NFT) attraverso catene fatte di blocchi crittografati, unite tra loro usando gli hashes. Questi altro non sono che i prodotti di specifiche funzioni matematiche che possono “contenere” qualsiasi tipo di valore (lettere o numeri), che assicurano che la blockchain rimanga sicura e decentralizzata.

Quindi la non fungibilità del token permette di avere degli elementi unici, su misura del settore, e permette di mantenere lo storico delle informazioni al sicuro.

Ma come è possibile implementare questa tecnologia all’interno del sistema immobiliare?

NFT e finanza immobiliare decentralizzata: perché ci interessa?

Gli NFT all’interno del processo di gestione del mutuo permettono di ottenere un sistema di finanza immobiliare decentralizzata basata su sistemi di blockchain. Avere un sistema di finanza immobiliare decentralizzata permette di rendere il sistema meno bancocentrico e di automatizzare i processi dei mutui.

La blockchain ha la capacità di catalogare tutte le operazioni e le informazioni riguardanti una transazione, rendendo superflui gli intermediari finanziari. L’eliminazione di un intermediario permette la riduzione dei costi e di molte tempistiche burocratiche.

Conseguentemente, un mutuo basato su un sistema di finanza decentralizzata permette di avere costi minori, tassi più convenienti e maggiore elasticità per la restituzione del mutuo stesso, con le stesse garanzie di certezza.

Come possono essere utilizzati gli NFT nel processo di un mutuo

Per prima cosa, è importante evidenziare che la blockchain sarebbe incredibilmente utile grazie alla sua capacità di immagazzinare ogni tipo di dato, senza fare affidamento su una singola entità.  Se le istituzioni finanziarie iniziassero ad utilizzare blockchain e smart contracts e cvriptovalute nella gestione dei mutui, l’erogazione e la gestione del mutuo avverrebbero con modalità automatizzate. I crediti potrebbero essere garantiti da critto-attività collateralizzate; mentre i mutui potrebbero essere facilmente cartolarizzati e posti in circolazione sul mercato secondario.

Nella gestione del mutuo si possono utilizzare anche gli smart contracts. Gli smart contracts, nonostante il loro nome, non sono dei contratti, bensì dei programmi informatici che producono un determinato risultato in presenza di condizioni prestabilite. Per essere più chiari, sono programmi che definiscono le caratteristiche delle transazioni attraverso delle funzioni di programmazione, i contenuti sono concordati dalle parti. Le condizioni esplicitate nel contratto quindi non sono trascritte su carta, ma sono specificate sotto forma di algoritmo salvato ed eseguito su blockchain.

Gli smart contracts si usano ad esempio per rendere immediata l’esecuzione della transazione, nel momento in cui tutti le condizioni sono rispettate. Questo meccanismo comporta l’attuazione del processo di debito immediatamente, senza alcun intervento umano. Tutte le informazioni rimangono immagazzinate all’interno della blockchain decentralizzata, così che sia tutto completamente sicuro.

In futuro, è molto probabile che tutti i diritti di proprietà possano essere depositati in un NFT. Immaginiamo di poter depositare tutte le informazioni riguardanti una proprietà o un mutuo (documenti di proprietà, rilevamenti topografici o simili). Nel momento in cui la proprietà è venduta, l’NFT viene trasferito al proprietario. Tutto questo può venire eseguito automaticamente, senza che l’istituzione abbia controllo sulle informazioni. Questo comporta anche che nessuno possa in nessun modo cambiare o manomettere informazioni depositate negli NFT, senza che qualcuno se ne accorga.

Primi esempi di NFT nella gestione di un mutuo e di affitti: LoanSnap e il Bacon Protocol

Loansnap, a fine 2021, ha annunciato il conio dei suoi primi sette mutui sotto forma di Non-Fungible Tokens attraverso la loro piattaforma “Bacon Protocol”. I mutui NFT di LoanSnap sono dei prestiti che sfruttano l’intelligenza artificiale per valutare l’idoneità di un individuo a sottoscrivere il mutuo.

LoanSnap vuole utilizzare gli NFT così da supportare la loro stablecoin, bHOME token. La stablecoin è una valuta digitale a cui si ancorano i valori, che funziona da riserva stabile come l’oro o il denaro all’interno dei depositi delle banche centrali. Se la proprietà sottostante al bHOME token si apprezza, il token stesso aumenta di quel valore, generando un rendimento simile a quello bancario, che verrà dato al finanziatore.

L’NFT Bacon Protocol è creato sulla blockchain Ethereum e permette di scambiare il mutuo con un NFT che rappresenta una parte del valore della proprietà. In questo modo i debitori possono utilizzare l’NFT come garanzia all’interno del sistema di finanza decentralizzata. Dopo la coniazione dell’NFT, questo viene consegnato al debitore che effettuerà i pagamenti direttamente su Bacon Protocol.

Al momento il Bacon Protocol accetta prestiti che seguano esclusivamente le linee guida di Fannie Mae e Freddie Mac (Fannie Mae and Freddie Mac Conforming Loan Guidelines). Tuttavia, con l’evoluzione della tecnologia, si potranno coniare ulteriori token con caratteristiche che rifletteranno le peculiarità della proprietà su cui verrà istituito il mutuo.

Il valore complessivo dei sette mutui NFT coniati da LoanSnap equivale a 1.5 milioni di dollari.

Jered Kenna e la compravendita tramite NFT nella Bay Area

A seguito della stagnazione del mercato immobiliare, il proprietario terriero e investitore del settore tech Jered Kenna si è interrogato su come poter rilanciare il settore. Kenna ha deciso di farlo attivando una compravendita di stanze nella Bay Area di San Francisco attraverso NFT e criptovalute.

Il 5 maggio 2021 sono iniziate le trattative per la compravendita, inizialmente valutata a 300.000 dollari (equivalente, al momento di inizio trattative, a circa 108 Ethereum). Questi affitti a lungo termine verranno convertiti in NFT e il migliore offerente riceverà i diritti digitali dell’intero spazio per 75 anni. L’area include circa 20 stanze disponibili, anche se sprovviste di bagno e cucina.

Secondo Kenna, grazie a questo sistema, i detentori dell’NFT diventano proprietari a tutti gli effetti. Tra i benefici dell’NFT c’è inoltre la loro facilità nell’essere trasferiti, avendo tutte le informazioni depositate nella blockchain. E questo aiuterà gli affittuari a subaffittare le stanze in maniera totalmente sicura.

Dopo questi primi passi, il settore immobiliare potrebbe avere altre iniziative di questo tipo, che potranno veramente rivoluzionare il mercato.

Le opportunità degli NFT nel settore immobiliare vanno al di là del mutuo

La maggiore accessibilità degli NFT sta dando un segnale di quanto possa essere versatile questa tecnologia, potendo coinvolgere e rilanciare un gran numero di settori. Le istituzioni finanziarie potranno implementare dei piani di mutuo basati sulla tecnologia degli NFT, così come stanno già facendo con altre criptovalute, come Bitcoin o Ethereum.

Gli NFT possono essere utilizzati in diversi stadi delle transazioni nel settore immobiliare, grazie alla loro versatilità. Con agli NFT vi sarà maggiore sicurezza e una possibile riduzione dei costi per i consumatori. Inoltre, molti dei problemi legati alla proprietà immobiliare verranno risolti, come i tempi di attesa nel trasferimento di una proprietà ad un nuovo proprietario. Utilizzando gli NFT, inoltre, i venditori sapranno esattamente ciò che otterranno dalla transazione, senza alcuna variazione di valore.

Nonostante la tecnologia sia ancora ad uno stadio iniziale, possiamo dire che i Non-Fungible Token sono degli strumenti promettenti per rivoluzionare il settore immobiliare in futuro. Oggi iniziamo a vedere dei primi tentativi di mutui NFT negli Stati Uniti, ma siamo fiduciosi che presto ci saranno delle nuove opportunità anche nel settore immobiliare italiano.